Huis gekocht met een afgekeurde elektrische installatie? Stappenplan en de 18-maanden regel

Huis gekocht met een afgekeurde elektrische installatie? Uw stappenplan en de 18-maanden regel

Het kopen van een woning is een spannend avontuur. U heeft het compromis getekend en bladert door de stapel documenten die u van de makelaar of notaris heeft gekregen. Plots valt uw oog op het keuringsverslag van de elektrische installatie met als harde conclusie : Niet conform. Voor veel kersverse eigenaars is dit even schrikken. Is de woning onveilig? Moet u de muren onmiddellijk openbreken?

Een diepe zucht is toegestaan, maar paniek is absoluut nergens voor nodig. Een afgekeurde elektrische installatie is bij oudere Belgische woningen eerder de regel dan de uitzondering. In dit artikel leggen we als erkend keuringsorganisme BELAC uit wat een negatief AREI-verslag betekent, hoe de wettelijke 18-maanden regel werkt en welke stappen u moet ondernemen om uw droomhuis veilig én wettelijk in orde te krijgen.

Waarom is een negatief keuringsverslag zo gebruikelijk?

Bij de verkoop van een woning gebouwd vóór 1 oktober 1981 is een elektrische keuring in België verplicht. Deze keuring gebeurt op basis van het AREI (Algemeen Reglement op de Elektrische Installaties).

De veiligheidsnormen van vandaag zijn (gelukkig) veel strenger dan die van de jaren ‘60 of ‘70. Woningen die decennia geleden perfect volgens de regels werden gebouwd, voldoen simpelweg niet meer aan de moderne eisen rond aarding en verliesstroom. De inspecteur noteert deze afwijkingen op het verslag als “inbreuken”. Dat de installatie is afgekeurd, betekent dus niet per se dat uw huis morgen afbrandt, maar wel dat de installatie gemoderniseerd moet worden naar de hedendaagse veiligheidsstandaarden.

De 18-maanden regel : hoeveel tijd heeft u écht?

Wanneer u een huis koopt met een niet-conform keuringsverslag, neemt u als koper de verplichting over om de elektriciteit in orde te maken. U mag in de woning trekken, maar u moet de gebreken oplossen en een herkeuring laten uitvoeren.

Hier komt de belangrijkste geruststelling : de wetgever geeft u hiervoor 18 maanden de tijd.

Belangrijk detail : de klok van deze 18 maanden begint pas te tikken op de dag van het verlijden van de authentieke akte bij de notaris. De datum waarop het initiële keuringsverslag werd opgemaakt (wat soms maanden vóór de verkoop gebeurt), speelt hiervoor geen enkele rol. U heeft dus na de sleuteloverdracht ruim anderhalf jaar de tijd om de werken uit te voeren of in te plannen.

Let op : verandert u de bestemming van de woning (bijvoorbeeld van een residentieel huis naar een handelspand)? Dan valt u mogelijk onder strengere regels en andere termijnen. Bespreek dit altijd met uw architect of elektricien.

Veelvoorkomende inbreuken ontcijferd

Het taalgebruik in een AREI-verslag kan soms erg technisch overkomen. Om u een idee te geven van wat er op u afkomt, vindt u hieronder de vier meest voorkomende inbreuken bij de aankoop van een oudere woning, en wat deze precies inhouden.

Uw stappenplan : van afkeuring naar conformiteit

Heeft u de sleutels ontvangen? Volg dan dit stappenplan om het dossier binnen de wettelijke termijn af te ronden.

1. Analyseer het verslag en bepaal de scope

Bekijk of u de elektriciteit lokaal gaat herstellen (enkel de specifieke inbreuken wegwerken), of dat u de woning stript en kiest voor een volledig nieuwe installatie (wat vaak de beste keuze is bij een totaalrenovatie).

2. Schakel een vakman in

Kleine herstellingen mag u in België zelf uitvoeren, mits u de regels van het AREI kent. Voor grote aanpassingen aan het verdeelbord of de aarding is het sterk aangeraden om een gediplomeerd elektricien in de arm te nemen.

3. Zorg dat uw schema’s klaarliggen

Voor de herkeuring kan plaatsvinden, moet het administratieve luik kloppen. Zorg dat u drie documenten fysiek klaar heeft liggen :

• Het originele, afgekeurde keuringsverslag
• Het nieuwe, up-to-date eendraadsschema (in drievoud)
• Het nieuwe, up-to-date situatieschema (in drievoud)

4. Vraag de verplichte herkeuring aan

Zodra de werken afgerond zijn en de schema’s getekend zijn, moet een erkend keuringsorganisme langskomen om te valideren of de fouten correct zijn weggewerkt. Is alles in orde? Dan ontvangt u een nieuw, positief verslag dat 25 jaar geldig blijft.

Wat als u de termijn van 18 maanden overschrijdt?

Stel : uw renovatie loopt enorme vertraging op, of u vergeet simpelweg de herkeuring aan te vragen. Wat zijn dan de consequenties? Staat de politie morgen voor de deur om de stroom af te sluiten?

Niet direct. Maar het negeren van deze wettelijke verplichting brengt wel twee aanzienlijke risico’s met zich mee :

1. Brandverzekering : als er brand uitbreekt in uw woning en de oorzaak is te herleiden naar een elektrisch defect (zoals kortsluiting), zal de verzekering het afgekeurde verslag opvragen. Omdat u de wettelijke termijn genegeerd heeft, bent u officieel nalatig. De verzekeringsmaatschappij kan dan weigeren om de schade — die in de tienduizenden euro’s kan lopen — te vergoeden.
2. FOD Economie : het keuringsorganisme dat de initiële afkeuring deed, is verplicht om dit te melden bij de overheid. Als u geen bewijs van herkeuring kunt voorleggen, kan de Federale Overheidsdienst Economie beslissen om u een administratieve boete op te leggen of sancties te treffen.

Ziet u de deadline in het gedrang komen (een werf die uitloopt, een zwaardere renovatie dan gepland)? Een verlenging kan worden aangevraagd bij de FOD Economie via het onlineformulier — bij voorkeur vóór de termijn van 18 maanden verstrijkt.

FAQ : veelgestelde vragen over de elektrische herkeuring

Moet ik verplicht hetzelfde keuringsorganisme kiezen dat het huis de eerste keer heeft afgekeurd?

Absoluut niet! Dit is een wijdverspreid misverstand in de vastgoedwereld. Hoewel de naam van het originele organisme op de notariële akte staat, bent u als nieuwe eigenaar 100 % vrij in uw keuze. U mag de herkeuring door eender welk ander erkend organisme (zoals Atlas Contrôle) laten uitvoeren. Geef dit gewoon aan bij uw aanvraag.

Controleert de inspecteur het hele huis opnieuw?

Nee, in principe niet. Bij een specifieke herkeuring binnen de 18 maanden controleert de expert in hoofdzaak de punten (inbreuken) die op het eerste verslag stonden vermeld, om te zien of u deze correct heeft opgelost. Let wel op : als u de installatie aanzienlijk heeft gewijzigd of uitgebreid, wordt dit uiteraard mee beoordeeld.

Ik ga het huis verhuren na de aankoop, gelden dezelfde regels?

U heeft nog steeds 18 maanden de tijd om de inbreuken op te lossen. Maar let op : u mag de woning in de meeste gewesten niet verhuren zolang de installatie onveilig is (en niet voldoet aan de minimale woningkwaliteitsnormen). Een positief verslag is dus essentieel voor u er een huurder in laat.

Conclusie : een vinkje op uw renovatielijst

Een afgekeurde elektrische installatie is een standaard hindernis bij het kopen van een bestaande woning in België. Zie het niet als een obstakel, maar als een uitgelezen kans om de ruggengraat van uw nieuwe thuis veilig, modern en toekomstklaar te maken. Hou de datum van uw notariële akte in de gaten, plan uw renovatie slim in, en zorg dat u de kaap van 18 maanden niet overschrijdt.

Is uw elektriciteit gerenoveerd en bent u klaar voor de finale check? U hoeft hiervoor niet terug te vallen op het bedrijf dat de eerdere afkeuring uitvoerde. Atlas Contrôle is een onafhankelijk, geaccrediteerd en BELAC-erkend controleorganisme. Onze vriendelijke en vakkundige inspecteurs komen snel ter plaatse in heel België om uw herkeuring af te ronden, zodat u met een gerust hart — én een wettelijk conform verslag — aan uw nieuwe hoofdstuk kunt beginnen.

Maak vandaag nog online een afspraak voor uw AREI-herkeuring bij Atlas Contrôle — of neem rechtstreeks contact met onze experts.